Kannattaako myydä omat toimitilat ja jäädä vuokralle?
5.9.2022
Tämän kysymyksen kuulee varsin usein kiinteistönomistajilta, kun heidän kanssaan keskustelee tulevaisuudensuunnitelmista. Kysymykseen ei ole yhtä ainoaa oikeaa vastausta, vaan se liittyy enemmänkin omistajan henkilökohtaisiin tarpeisiin ja elämänsuunnitelmiin. Jos käsitellään asiaa sellaisten kiinteistöjen näkökulmasta, joissa kiinteistönomistaja omistaa myös kiinteistössä toimivan liiketoiminnan, asettautuu kysymys eri asetelmaan kuin puhtaan kiinteistösijoittajan näkökulmasta.
Yleisesti arvioituna kiinteistön omistaminen ja vuokratulon saaminen on yksi parhaista sijoittamisen muodoista, oletpa sitten samalla kiinteistössä toimivan liiketoiminnan omistaja tai et. On kuitenkin muutamia seikkoja, jotka puoltavat kiinteistön myynnin harkitsemista, etenkin jos omistat myös kiinteistössä toimivan liiketoiminnan. Seuraavassa muutamia perusteita, jolloin kiinteistön myynnin ajankohtaisuus tulee harkittavaksi.
Taloudellinen varautuminen ja pääomien vapauttaminen
Jos omistaa sekä liiketoiminnan että kiinteistön, voidaan puhua merkittävästä taloudellisesta kokonaisuudesta. Voi olla järkevää riskienhallintaa myydä kiinteistö ja jäädä liiketoiminnan osalta kiinteistöön vuokralle määräaikaisella sopimuksella. Tällöin vapautuu pääomia liiketoiminnan kehittämiseen, muuhun sijoitustoimintaan tai muun elämän suunnitteluun. Tätä mallia kutsutaan sale-and-leaseback-malliksi. Malli mahdollistaa usein kiinteistön myynnin myyjän näkökulmasta parhailla mahdollisilla ehdoilla.
Liiketoiminnan myyntisuunnitelmat
Kiinteistön myynti voi olla ajankohtaista myös silloin, kun suunnittelet lähitulevaisuudessa liiketoimintasi myyntiä. Yrityskauppajärjestelyissä ostajat eivät yleensä ole valmiita sitomaan pääomia samalla kiinteistöön. Tällöin kiinteistön omistaja joutuu harkitsemaan, haluaako hän jäädä vuokranantajaksi kaikkine velvoitteineen ulkopuolisen pyörittämälle liiketoiminnalle. Omistajaksi jääminen voi olla järkevää, mutta toisaalta se voi olla myös oikea ajankohta kiinteistöomistuksesta luopumiselle. Uusi liiketoiminnan omistaja on yleensä valmis sitoutumaan määräaikaiseen vuokrasopimukseen, joka on usein edellytys kiinteistön myynnille järkevin taloudellisin ehdoin.
Sale-and-leaseback-malli
Sale-and-leaseback on malli, jossa kiinteistön omistaja sekä kiinteistössä liiketoimintaa harjoittava yritys solmivat määräaikaisen vuokrasopimuksen osana kiinteistökauppaa. Siten turvataan liiketoiminnan pitkäaikainen jatkuvuus kiinteistössä sekä kiinteistön omistajalle ennustettava vuokratulo sovituksi määräajaksi. Sale-and-leaseback-sopimukset ovat tyypillisesti pääomavuokrasopimuksia, jossa vuokralainen vastaa vuokran lisäksi kiinteistön ylläpidon kustannuksista. Vuokranantaja vastaavasti saa kuukausittain kiinteän vuokran. Omistajan vastuulle jää normaalisti kiinteistön peruskorjausluonteiset kustannukset, kiinteistövero ja kiinteistövakuutus. Muista kiinteistön kustannuksista vastaa yleensä vuokralainen. Sale-and-leaseback-malli on omistajalle helppo tapa myydä kiinteistö etukäteen neuvotelluilla vuokraehdoilla.
Esimerkki yksinkertaistetusta sale-and-leaseback-mallista:
Yritys X omistaa ja toimii vuonna 2015 valmistuneessa 2300 m2 suuruisessa teollisessa hallikiinteistössä. Kyseinen kiinteistö palvelee nyt ja lähitulevaisuudessa yrityksen liiketoimintaa. Merkittävä osa yrityksen varallisuudesta on sidottu kyseiseen kiinteistöön. Yritys X haluaa vapauttaa kiinteistöön sidotun pääoman oman liiketoimintansa kehittämiseen tai muihin investointeihin. Yritys X sitoutuu jäämään nykyiseen kiinteistöönsä vuokralle 5 vuoden määräajaksi.
Pääomavuokran suuruudeksi sovitaan 9,5 €/m2, jolloin yritys X maksaa vuokraa 9,5 € x 2300 m2 = 21 850 €/kk alv. 0 %. Tällä olettamalla kiinteistön nettotuotoksi muodostuu 12 kk x 21 850 € = 262 200 €/vuosi. Aveonin avulla muodostetaan yritykselle X soveltuva vuokramalli ja sen jälkeen Aveon etsii kiinteistölle parhaan mahdollisen ostajan. Kilpailutusprosessin jälkeen parhaaksi ostajaksi valikoituu rahasto Y, jonka tuottovaade kiinteistölle on 8 %. Täten kauppahinnaksi muodostuu 262 200 € / 0,08 = 3 277 500 €.
Lopputuloksena yritys X saa kauppahinnan 3 277 500 €, siirtää kiinteistön peruskorjausvastuun uudelle omistajalle ja jatkaa kiinteistön käyttöä sekä ylläpitoa entiseen tapaan.
Kiinteistömarkkinoiden näkymät tällä hetkellä
Olemme saaneet useita kyselyitä tämänhetkisen markkinatilanteen vaikutuksesta sijoittajien mielenkiintoon toimitilakiinteistöjä kohtaan. Koska kiinteistösijoittamisen suosio perustuu perinteisesti korkean velkavivun käyttöön, on korkotason normalisoituminen, rahoituksen saatavuuden heikkeneminen ja korkeat energian kustannukset herättäneet keskustelua kiinteistömarkkinoiden tulevaisuuden suunnasta. Epävarmoista talouden näkymistä huolimatta kiinnostus toimitilakiinteistöjä kohtaan on pysynyt vahvalla tasolla ja kauppoja tullaan tekemään aktiivisesti myös loppuvuoden aikana. Varsinkin erilaiset sale-and-leaseback-kiinteistöt kasvukeskuksissa ja niiden läheisyydessä kiinnostavat kiinteistösijoittajia. Sale-and-leaseback-malli on myös rahoittajien näkökulmasta suotuisa vuokrasopimusmalli, joka pienentää kiinteistön omistamiseen liittyvää kassavirtariskiä.
Aveon
Aveon on aktiivinen ja palveleva kiinteistöalan ammattilainen, jolla on erinomaiset kontaktit erilaisiin markkinatoimijoihin, ostajiin ja myyjiin. Mikäli kiinnostuit aiheesta, ole meihin yhteydessä niin keskustellaan yhdessä mahdollisista vaihtoehdoista tulevaisuuden suunnitelmiesi toteuttamiseksi. Meillä saattaisi olla kiinteistöllesi ostaja valmiina, joka vastaa myös palkkiostamme.
Mukavaa ja menestyksellistä alkavaa syksyä!
Marko Lirkki, yrittäjä
Aveon Real Estate Oy
Lue lisää viimeaikaisista kiinteistökaupoista, joissa Aveon on ollut mukana>>