Opas myyjälle

“Opas myyjälle – näin vaikutat kiinteistösi myyntiarvoon” materiaalissa käsitellään kiinteistön arvon muodostumista ja siihen vaikuttavia tekijöitä, kiinteistön kulurakenteen tehostamista ja opastetaan mihin asioihin kannattaa kiinnittää huomiota neuvonantajan valinnassa. Mikäli olet myymässä tai vasta harkitset kiinteistösi myyntiä tai haluat oppia kiinteistötoimialasta, tämä opas kannattaa lukea. Julkaisemme oppaan vaiheittain (aina maanantaisin) aikana tähän sivulle, mutta jättämällä meille nimesi ja sähköpostisi, sinun on mahdollista saada opas kokonaisuudessaan sähköpostiisi heti.

 

Ensimmäinen julkaisu 21.10.2019

Opas myyjälle – näin vaikutat kiinteistösi myyntiarvoon

Laatinut Aveon Advisors Oy

 

KIINTEISTÖN ARVO MUODOSTUU MONESTA TEKIJÄSTÄ
Jokaisessa kiinteistössä on hyviä puolia ja toisaalta kehitettävä osa-alueita. Kiinteistö voi olla esimerkiksi uusi, mutta osa tiloista on tyhjillään ja tuottamattomana. Yhtä lailla kiinteistön nykyinen omistaja voi nauttia hyvästä kassavirrasta, mutta samaan aikaan kiinteistöön on kertynyt korjausvelkaa. Kiinteistöalan ammattilaisina analysoimme lukuisia kiinteistöjä viikoittain,
joten osaamme katsoa kiinteistöä myös ns. ostajan silmin ja tunnistaa kunkin tekijän vaikutuksen kiinteistöä markkinoitaessa. Analyysimme kautta kiinteistön omistaja saa samalla arvokasta tietoa omistuksestaan. Tähän oppaaseen olemme tiivistäneet, mistä eri tekijöistä kiinteistön arvo muodostuu.

Toinen julkaisu 28.10.2019

MARKKINAHINTAISET VUOKRASOPIMUKSET – SUURIN VAIKUTUS KIINTEISTÖN ARVOON

Asuntokaupassa yleisesti hoettu mantra on sijainti, sijainti, sijainti, mutta toimitilojen tapauksessa suurin merkitys kiinteistön arvoon on vuokrasopimuksilla. Tämä on helppo ymmärtää silläkin, että jos ei oman liiketoiminnan tarpeisiin hankittavia tiloja huomioida, niin toimitila hankitaan aina sijoitustarkoitukseen. Tyhjät tilat ilman vuokralaista tarkoittavat negatiivista kassavirtaa, ja hyvä vuokrausaste riittävällä kuukausivuokralla pääsääntöisesti positiivista kassavirtaa.

Myyntiprosessin aikana vuokrasopimuksiin ei normaalisti ehditä viemään läpi muutoksia, mutta houkuttelevan sijoitustarinan kannalta on tärkeää tunnistaa mahdolliset alihintaiset ja epäedulliset vuokrasopimukset sekä kartoittaa tyhjien tilojen kysyntä ja markkinavuokrataso. On varsin yleistä, että kiinteistöt pitkäaikaisina omistuksina ovat jääneet aktiivisesti kehittämättä, jolloin myös vuokrat ovat jääneet jälkeen siitä tasosta, jota markkinoilta olisi tänä päivänä saatavissa. Vuokrien hinnoittelua hankaloittaa myös se, että referenssitietoutta juuri sen alueen markkinavuokratasoista ei ole helppoa löytää. Päivittäin kiinteistöjen parissa työtään tekevä asiantuntija on tässäkin tapauksessa korvaamaton kumppani.

Kolmas julkaisu 4.11.2019.

KIINTEISTÖLLE SIJOITUS- JA KASVUTARINA

Aina tiloissa toimiva vuokralainenkaan ei ole paras mahdollinen tuoton näkökulmasta: esimerkiksi toimistotiloja käytetään varastona tai vilkkaan liikepaikan tilat on vuokrattu toimistokäyttöön, vaikka ne soveltuisivat myös kaupan käyttöön. Liiallinen kiire vuokralaishankinnassa voikin kostautua useamman vuoden vajaatuotolla verrattuna siihen, että tilojen vuokrauksessa on onnistuttu optimaalisesti.

Kiinteistön omistaminen on parhaimmillaan pitkäjänteistä ja suunnitelmallista. Pitkäaikaisuus liittyy myös siihen, että ostajan näkökulmasta määräaikainen vuokrasopimus, jota on useita vuosia jäljellä, on ennakoitavuutensa vuoksi kiinnostava ja siten kiinteistön arvoa nostava asia. Hyvät sopimukset laskevat kiinteistön tuottovaatimustasoa, ts. mikäli vuokralainen olisi valmis sitoutumaan pidempään vuokrasopimukseen, suosittelemme uusimaan toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen määräaikaiseen markkinahintaa vastaavaan sopimukseen. Yhtä lailla selvitämme kunkin vuokralaisen taustat ja maksukyvyn, koska esim. tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vuokralainen vaikuttaa myös osaltaan kiinteistön arvoon positiivisesti.

Käytännössä rakennamme kiinteistölle sijoitus- ja kasvutarinan, jossa kuvaamme nykytilanteen vuokrakassavirran sekä kehitysvaiheen jälkeisen tilanteen. Kokemustemme mukaan ostajakandidaatit arvostavat tämänkaltaista kiinteistön tulevaisuuden suunnittelua ja sillä on ollut merkitystä heidän tekemiin sijoituspäätöksiin. Myyjälle olemme pystyneet tuottamaan lisäarvoa korkeamman kauppahinnan muodossa.

Neljäs julkaisu 11.11.2019

SIJAINNIN MERKITYS SIJOITUSPÄÄTÖKSEEN

Olemme moneen otteeseen havainneet, että jo kiinteistöä hankittaessa paikallistuntemuksesta on hyötyä. Myös hankinnan jälkeinen kiinteistön hallinnointi on helpompaa paikallisorganisaation voimin. Joten vaikka kiinteistö muilta ominaisuuksiltaan olisi houkutteleva, saattaa se sijaita sijoittajan näkökulmasta väärällä paikkakunnalla eikä markkinointimme johda heidän osaltaan toivottuun tulokseen. Markkinatuntemuksemme ansiosta tiedämme, millä alueilla sijoittajat nykyisellään operoivat tai mihin ovat aikeissa laajentua, jolloin osaamme suunnata markkinointimme tehokkaasti oikeille tahoille. Parhaimmillaan laajentuminen uudelle paikkakunnalle voikin tarkoittaa alueelta useamman kiinteistön hankintaa lyhyen aikavälin sisällä.

Riippuen kiinteistön käyttötarkoituksesta, kiinteistön mikrosijainti vaikuttaa osaltaan hankintapäätökseen. Toimiva julkinen liikenne, helppo saavutettavuus omalla autolla, isot piha-alueet logistiikkaa varten tai olemassa olevat tai alueen kehittymisen myötä tulevat asiakasvirrat ovat esimerkkejä markkinoinnissa korostettavista seikoista.

Viides julkaisu 18.11.2019

KAAVAAN VAIKUTTAMALLA LISÄARVOA

Sijainnin kanssa käsi kädessä kulkevat alueen maankäyttö ja kiinteistöllä vallitsevat kaavamääräykset. Kaavalla rajoitetaan tyypillisesti rakennusten käyttötarkoitusta ja kerrosten sekä rakennusoikeuden määrää. Riippuen onko myytävä kiinteistö omalla vai vuokratontilla, kaavamääräyksiin on mahdollista vaikuttaa hakemalla kaavamuutosta paikalliselta lupaviranomaiselta. Neuvonantajan roolissa toimiessamme olemme tunnistaneet rakennuksia, joissa kiinteistön arvoa on voitu kasvattaa ideoimalla rakennukselle uutta käyttötarkoitusta ja hakemalla tätä vastaavaa kaavamuutosta. Myöskin rakennusoikeuden lisääminen kiinteistölle on tässä vaiheessa mahdollista.

Seuraava julkaisu maanantaina 25.11.2019.